Рубрика Аренда
Перспектива годового роста 
и спроса, и предложения
Экономические изменения, вызванные мировой геополитической ситуацией, привели к укреплению сегмента жилой аренды Риги и её окрестностей – спрос возрос. В то же время проявляются новые тенденции, способные привести к росту предложения выставляемых на аренду квартир и частных домов. Что послужило толчком для них? Как трансформируются арендные договоры? Об этом, а также о новых реалиях арендного рынка и его дальнейших перспективах журнал m2 и портал varianti.lv пообщались с руководителем компании AVA RENT (структурного подразделения агентства недвижимости AVA Estate) Александром Ридико.
— В каком состоянии находился сегмент арендного жилья столицы и её окрестностей в первой половине 2022 года? – обращаемся к нашему собеседнику.
— И в Риге, и в рижской агломерации, и в Юрмале с арендным жильём всё хорошо. Никакого застоя или спада нет и в помине, наблюдаем стабильный рост спроса. Связано это с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, часть людей, планировавших приобретение собственных квартир или домов, ввиду роста практически всех повседневных расходов, вынуждены откладывать реализацию своей мечты. Они понимают, что в данный момент ипотеку могут не потянуть из-за отсутствия или недостаточности накоплений для первоначального взноса либо из опасений о том, что будет дальше? А жить с родителями им некомфортно. Вот и ищут съёмные квартиры.
Во-вторых, дополнительный спрос на аренду формируют прибывшие в нашу страну граждане России и Беларуси. Не обязательно те, кто приехал недавно. В подавляющем большинстве случаев – это люди, которые в Латвии живут минимум несколько лет. Так вот, новая реальность такова, что ввиду разных ограничений они фактически не могут совершать сделки по покупке латвийской недвижимости, а жить им где-то нужно. Поэтому фокус их внимания смещается на арендный сегмент.
В-третьих, есть группа активных клиентов – работающих в Риге иностранцев. Не секрет, что в последнее время возросло количество международных компаний, в том числе ушедших из России и Беларуси, открывающих у нас офисы и предлагающих своим сотрудникам релокацию (переезд) в Латвию. Таких примеров становится всё больше. Естественно, сотрудникам этих предприятий требуется арендное жильё, с подбором которого мы и оказываем помощь.
Оказывают влияние на рынок также люди, бегущие от войны в Украине. Они становятся участниками сегмента краткосрочной аренды, обычно на три-шесть месяцев. Но, многие ищут жильё на год и больше. Здесь, чаще всего речь идёт о самых недорогих предложениях, но где-то пятая часть украинцев снимает жильё среднего класса и выше.
Сам рост спроса на аренду рижских квартир стал ощущаться ещё с конца прошлого года. А за последние три-четыре месяца активность новых арендаторов возросла более чем на 20%.
— В запросах арендаторов есть какие-то изменения?
— Безусловно, есть. Если раньше молодые семьи без детей или с одним ребёнком чаще искали для аренды двухкомнатные квартиры, то в 2022 году возросло число запросов на просторные однокомнатные квартиры или даже студии. Это касается и серийного фонда, и нового. Арендаторы с опытом, пожившие в разном съёмном жилье, предпочитают вместо серийных проектов брать квартиры в новостройках или реновированных домах, хотя по стоимости аренды они и дороже. Зато в новых и реновированных проектах отопление обходится дешевле, плюс люди получают больший уровень комфорта. А общие расходы, если суммировать саму аренду и коммунальные зимой, в новой квартире оказываются примерно такими же, как и в серийном проекте.
— Озвучьте, пожалуйста, цифровые ориентиры стоимости аренды.
— По серийным проектам Риги цены таковы: однокомнатные, в зависимости от микрорайона, обходятся в 200-300 евро в месяц плюс коммунальные. Двухкомнатные — 300-400. Трёшки в нормальном состоянии начинаются где-то с 350 евро в месяц плюс коммунальные. Большие по площади серийные квартиры в силу высоких платежей за отопление в зимний период пользуются меньшим спросом, чем одно- и двухкомнатные. Поиск постояльцев для трёхкомнатной серийной квартиры с ценой 450 евро в месяц может растянуться на несколько месяцев.
Стоимость аренды квартир в новых проектах микрорайонов Риги где-то на 30% выше, чем в серийных домах. Однако при одинаковом количестве комнат общая площадь такого жилья будет меньше. Квартиры в новых проектах не элитного класса в центре Риги, как и прежде, находят арендаторов за 10-13 евро за кв. м в месяц. Элитные предложения достигают и даже превышают 20 евро за кв. м в месяц.
Возвращаясь к вопросу о рыночной ситуации, скажу, что абсолютно стабилен и остаётся живым сегмент арендного жилья, которое выбирают представители переехавших в Латвию международных компаний. С ними очень приятно работать. Квартиры им подбираем по индивидуальным критериям. Недавно закончили большой проект с одним из таких клиентов — обеспечили 15 квартирами сотрудников ИТ-компании, начинающей работать в Риге с июля. Запрос с их стороны был четким: нужны пустые квартиры в относительно новых жилых комплексах. Да ещё чтобы были не разбросаны по всему городу, а хотя бы по две или три находились в одном проекте, что позволило бы коллегам-сотрудникам общаться и не чувствовать себя одиноко. Выполнили! В последних из найденных нами квартир сейчас работает наш дизайнер по интерьеру – наполняет их содержанием. Осталось расставить мебель, разместить цветы в горшках в тех квартирах, где на это был запрос, и передать ключи новым жильцам по их приезде в Латвию.
— Это означает, что AVA RENT занимается не только непосредственно сдачей в аренду, но и оказывает сопутствующие сервисы?
— Чтобы просто сдавать в аренду чужие квартиры, может, и необязательно быть агентством недвижимости. Люди могут успешно справиться с этим и сами. Ценность специалиста по недвижимости проявляется в его больших, чем у собственника или арендатора, знаниях, компетенциях и возможностях. Моё убеждение – дополнительные сервисы необходимы. Если их нет в его арсенале, агентство недвижимости не может называться современным и клиентоориентированным. Нужно арендатору перекрасить стены в квартире в салатовый цвет, и он готов за это платить, а арендодатель согласен – мы со своей стороны это сделаем. Купим и установим мебель, заменим освещение, даже ванную поменяем. Разумеется, в рамках строительных норм и официального договора с собственником квартиры.
Если мы говорим о дополнительных сервисах, то на мой взгляд, одним из ключевых на сегодня является доверительное управление недвижимостью. AVA RENT успешно развивает это направление и количество заинтересованных в такой услуге растёт. Доверительным управлением недвижимостью в первую очередь интересуются люди деловые и занятые. К каждой задаче в своей жизни, в том числе и сдаче недвижимости в аренду, они подходят прагматично и профессионально. Есть свободная недвижимость, она должна приносить доход. Это актив, от которого нужно получать прибыль. Когда недвижимость простаивает, она превращается в пассив, который съедает деньги, ведь оплату коммунальных услуг никто не отменял.
Вторая и довольно большая группа клиентов, которым интересно доверительное управление, – проживающие за границей владельцы рижской и юрмальской недвижимости.
Наш пакет доверительного управления недвижимостью включает в себя широкий спектр услуг от поиска арендатора под требуемые критерии и контроля платежей до решения форс-мажорных ситуаций и мелкого ремонта. Имеются три тарифных плана. Разрабатываем также индивидуальные договоры и тарифы, если собственнику недвижимости потребуются дополнительные услуги.
— Каков собирательный образ типичного арендатора рижской недвижимости?
— Портрет нашего арендатора мало отличается от европейского. По статистике, европейская молодёжь до 30 лет особо не задумывается о покупке квартиры в обозримом будущем. В Латвии – также. Стандартный арендатор жилья в Риге и её окрестностях – молодой человек или семья до 30 лет, со стабильной работой и средним или выше среднего уровнем заработной платы. От дохода зависит класс жилья, который снимают люди, и предъявляемые к нему требования.
В Юрмале картина несколько иная и не только в сегменте летней аренды, но и в долгосрочной. Здесь цена выше, причём как на аренду, так и, во многих жилых комплексах, на коммунальные услуги. Недвижимость в Юрмале предпочитают арендовать семьи с детьми или пары с доходом выше среднего. Если в Риге самые популярные арендные варианты – одно- и двухкомнатные квартиры, то в Юрмале – трёхкомнатные. В сегменте краткосрочной аренды на главном курорте Латвии и вовсе фиксируется дефицит предложения. Снять что-то хорошее в мае-июне на июль или август было весьма затруднительно.
— Какое влияние окажет на ситуацию возможный взлёт грядущей зимой стоимости отопления?
— Понятно, что падает спрос на самые большие и энергонеэффективные квартиры. Кроме того, меняются условия договоров: в них появляются новые пункты с возможными сценариями на будущее. Не в отопительный сезон ставится одна стоимость аренды, в отопительный – меньшая. И владельцы идут на это, потому как понимают, что если при стоимости аренды в 450 евро в месяц арендатор получит счёт за все коммунальные в таком же размере или ещё большем, то он уйдет. И не факт, что с такими платёжками удастся быстро найти нового. А это значит, что все расходы за неё придётся нести самому. Нужно понимать, что в данном случае, мы говорим не о сегменте бюджетной недвижимости.
— Подытоживая наш разговор: что, по вашему мнению, ожидает рынок арендной недвижимости в ближайшее время?
— Как минимум до весны-лета 2023 года прогнозируем стабильный рост. Причём как спроса, так и предложения. Объективная реальность такова, что многие из тех, кто владеет пустыми квартирами и не планировал сдавать их из-за опасений, что постояльцы могут испортить ремонт или по каким-то другим причинам, наблюдая за ростом стоимости коммунальных услуг, пересматривают свою позицию. Продажа квартир в данном случае рассматривается крайне редко, поскольку те, как правило, предназначены для детей или внуков. А платить за пустующую квартиру становится накладно. Данный фактор, и мы уже видим это, приводит к тому, что на рынке появляется всё больше квартир с относительно свежим и качественным ремонтом. С хорошей меблировкой и бытовой техникой. При этом по разумной цене.
Спрос от арендаторов на хорошее предложение остаётся стабильно высоким. Поэтому считаем, что нас всех – тех, кто работает в сегменте аренды жилой недвижимости, ждут очень насыщенный конец лета и осень. Ближе к зиме будет стабильная и планомерная работа с прогнозируемым количеством сделок. Как это и было всё предыдущее время.
P.S.
Александр Ридико:
— Если вы раздумываете, сдавать квартиру в аренду или пусть стоит пустой, то мой ответ однозначный: сдавать! Содержание её становится всё дороже. AVA RENT готова помочь с поиском аккуратных и платёжеспособных арендаторов, чтобы владельцу не пришлось переживать о состоянии мебели и ремонте или своевременности платежей. Ну а тем, кто находится в поиске, в том числе компаниям, чьи сотрудники переезжают в Ригу из регионов Латвии или других стран, обеспечиваем подбор необходимой недвижимости под их чёткие критерии. Если вы работаете с профессионалами, всё складывается так, как вы планируете!