Nav komentāru

Īres segments

Nākamajā gadā augs gan piedāvājums, gan pieprasījum

 

Globālie ģeopolitiskie notikumi un to izraisītās izmaiņas ekonomikā ir stiprinājušas īres dzīvokļu tirgus segmentu Rīgā un tās apkārtnē – ir būtiski palielinājies pieprasījums. Vienlaikus tirgū ir vērojamas jauas tendences, ka varētu palielināt arī īrei piedāvāto dzīvokļu un privātmāju skaitu. Kādi faktori ietekmē šo nozari? Kādas izmaiņas tiek veiktas īres līgumos? Žurnāls m2 un portāls varianti.lv apsprieda šos jautājumus un īres tirgus attīstības prognozes ar uzņēmuma AVA RENT (nekustamā īpašuma aģentūras struktūrvienības) vadītāju Aleksandru Ridiko.

— Kā jūs raksturotu galvaspilsētas un tās apkārtnes mājokļu īres tirgu 2022. gada pirmajā pusgadā? – jautājam Aleksandram Ridiko.

— Gan Rīgā un tās aglomerācijā, gan Jūrmalā mājokļu īres segmentā viss ir kārtībā. Mēs redzam stabilu pieprasījuma augšupeju, šajā segmentā nav stagnācijas vai krituma. Tirgus situāciju ietekmē vairāki svarīgi faktori. Pirmkārt, ir cilvēki, kas iepriekš bija plānojuši dzīvokļa vai privātmājas iegādi, bet ikdienas tēriņu pieauguma dēļ ir spiesti šobrīd šo ieceri atlikt. Viņi apzinās, ka pašlaik viņiem būtu grūti segt hipotekāros maksājumus, jo nav pietiekamu uzkrājumu, vai arī ir bažas par nākotni. Savukārt dzīvot kopā ar vecākiem viņi nevēlas. Tādēļ arī meklē īres dzīvokļus.

Otrkārt, pieprasījumu īres tirgū palielina Krievijas un Baltkrievijas pilsoņi, kas ieradušies mūsu valstī. Ne visi ir atbraukuši nesen, vairums dzīvo Latvijā jau vairākus gadus. Bet pašreizējos apstākļos, kad ieviesti dažādi ierobežojumi, viņi faktiski nevar nopirkt nekustamo īpašumu Latvijā, savukārt mājoklis ir vajadzīgs. Un viņi meklē variantus īres mājokļu segmentā.

Treškārt, aktīva klientu grupa ir ārzemnieki, kuri strādā Rīgā. Ir vispārzināms fakts, ka ir pieaudzis toārvalstu uzņēmumu skaits, kuri atver Rīgā birojus, tostarp uzņēmumi, kas, pametot Krievijas un Baltkrievijas tirgu, piedāvā saviem darbiniekiem pārcelties uz Latviju. Šādu gadījumu ir aizvien vairāk. Šo uzņēmumu darbiniekiem ir vajadzīgi īres mājokļi, un mēs palīdzam viņiem tos atrast.

Īres tirgu ietekmē arī cilvēki, kuri bēg no kara Ukrainā. Viņi meklē īstermiņa (parasti no trim līdz sešiem mēnešiem) īres mājokļus, bet daudzi arī uz gadu un ilgāk. Vairumā gadījumu tie ir ekonomiskā segmenta mājokļi, bet apmēram piektā daļa ukraiņu īrē vidējās un augstākas klases mājokļus.

Rīgas dzīvokļu īres cenu pieaugumu varēja vērot jau pagājušā gada beigās. Savukārt pēdējo trīs četru mēnešu laikā jauno īrnieku pieprasījums pieaudzis vairāk nekā par 20%.

Vai ir mainījušās īrnieku prasības?

— Jā, protams, ir. Iepriekš jaunās ģimenes bez bērniem vai ar vienu bērnu biežāk īrei meklēja divistabu dzīvokļus, bet 2022. gadā pieaudzis pieprasījums pēc plašākiem vienistabas un studijas tipa dzīvokļiem. Tas attiecināms gan uz sērijveida mājokļiem, gan jaunajiem projektiem. Pieredzējuši īrnieki, kuri ir dzīvojuši dažādos īres mājokļos, priekšroku dod dzīvokļiem jaunceltnēs vai renovētās ēkās, kaut arī to cenas ir augstākas. Toties jaunajos un renovētajos projektos ir zemākas apkures izmaksas, tie sniedz arī augstāku komforta līmeni. Turklāt kopējās īres izmaksas, saskaitot kopā īres maksu un komunālos izdevumus ziemā, ir apmēram vienādas gan jaunā dzīvoklī, gan sērijveida projektā.

–        – Kādas ir īres cenas šobrīd?

— Rīgas sērijveida projektos – vienistabas dzīvokļiem atkarībā no apkaimes cenas ir 200-300 eiro mēnesī plus komunālie izdevumi. Divistabu dzīvokļiem – 300-400 eiro. Trīsistabu dzīvokļiem, kas ir labā tehniskā stāvoklī, sākot no 350 eiro mēnesī plus komunālie maksājumi. Mazāks pieprasījums ir pēc sērijveida dzīvokļiem ar lielu platību, jo to apkure ziemā ir ļoti dārga. Savukārt īrnieku meklēšana trīsistabu sērijveida dzīvoklim par cenu, kas sākas no 450 eiro mēnesī, var ieilgt vairākus mēnešus.

Jauno dzīvokļu cenas Rīgas apkaimēs ir apmēram par 30% augstākas nekā sērijveida ēkās. Tomēr ar tādu pašu istabu skaitu šāda mājokļa kopējā platība būs mazāka. Dzīvokļi jaunajos projektos Rīgas centrā, kas nav elites klases dzīvokļi, tiek izīrēti par 10-13 eiro par kvadrātmetru mēnesi. Elites klases dzīvokļu īres cenas ir apmēram 20 eiro un vairāk par vienu kvadrātmetru mēnesī.

Runājot par īres tirgus stāvokli kopumā, jāpiemin, ka stabils un aktīvs ir īres mājokļu segments, kuru izvēlas starptautiskās kompānijas, kas atver savus birojus Latvijā. Ar šiem klientiem ir patīkami sadarboties. Dzīvokļu atlasē ņemam vērā individuālus kritērijus. Nesen pabeidzām lielu projektu šajā segmentā – atradām 15 dzīvokļus IT uzņēmuma darbiniekiem, kas Rīgā sāks savu darbību jūlijā. Viņu prasības bija skaidri definētas – jāatrod tukši dzīvokļi jaunos dzīvojamos kompleksos. Viņi vēlējās, lai dzīvokļi nav izkliedēti pa visu pilsētu, lai vismaz divi vai trīs dzīvokļi būtu vienā projektā, tādējādi uzņēmuma darbinieki varētu savstarpēji socializēties un nejustos vientuļi. Mēs to visu izpildījām! Šobrīd mūsu interjera dizaineris veic  labiekārtošanas darbus pēdējos dzīvokļos. Vēl tikai jāatved mēbeles, jāizvieto dzīvokļos, kur tas bija pieprasīts, telpaugi, un jaunie iemītnieki, ierodoties Latvijā, varēs saņemt dzīvokļu atslēgas.

— Tātad AVA RENT ne vien palīdz izīrēt dzīvokļus, bet sniedz arī citus pakalpojumus?

— Lai vienkārši izīrētu svešus dzīvokļus, nav obligāti jābūt nekustamo īpašumu aģentūrai. Cilvēki arī paši lieliski tiek ar to galā. Nekustamo īpašumu speciālista priekšrocība ir šāda: viņam ir lielākas kompetences un iespējas nekā mājokļa īpašniekam vai īrniekam. Esmu pārliecināts, ka papildu pakalpojumi ir nepieciešami. Ja nekustamo īpašumu aģentūra šādus papildu pakalpojumus nesniedz, to nevar dēvēt par mūsdienīgu un uz klientu orientētu aģentūru. Ja īrnieks vēlas pārkrāsot dzīvokļa sienas salātzaļā krāsā un ir gatavs par to samaksāt, savukārt izīrētājs neiebilst – mēs to paveiksim. Nopirksim un dzīvokli mēbelēsim, nomainīsim apgaismojumu, arī vannu varam apmainīt. Protams, tas tiek darīts atbilstoši būvniecības prasībām un saskaņā ar līgumu, kas noslēgts ar dzīvokļa īpašnieku.

Manuprāt, viens no svarīgākajiem papildu pakalpojumiem šobrīd ir uzticama nekustamā īpašuma pārvaldība. AVA RENT ļoti veiksmīgi attīsta šo darbības virzienu, un šajā pakalpojumā ieinteresēto klientu skaits aizvien pieaug. Par uzticamu nekustamā īpašuma pāŗvaldīšanu, pirmkārt, interesējas uzņēmēji un aizņemti cilvēki. Jebkuru uzdevumu, tostarp arī nekustamā īpašuma izīrēšanu, viņi risina pragmatiski un profesionāli. Ja ir brīvs nekustamais īpašums, tam ir jānes peļņa. Tas ir aktīvs, kuram būtu jārada ienākumi. Kad īpašums stāv dīkstāvē, taskļūs pasīvs, kas “apēd naudu”, jo ir jāmaksā par komunālajiem pakalpojumiem.

Otra, samērā liela klientu grupa, kuru interesē uzticama pārvaldība, ir ārvalstīs dzīvojošie Rīgas un Jūrmalas nekustamo īpašumu īpašnieki.

Mūsu piedāvātais uzticamas nekustamo īpašumu pārvaldības komplekts iekļauj plašu pakalpojumu spektru – no īrnieka atrašanas atbilstoši konkrētiem kritērijiem un maksājumu kontroles līdz pat force majore situāciju risinājumiem un nelieliem remontiem. Esam izstrādājuši trīs tarifu plānus. Ja nekustamā īpašuma īpašniekam nepieciešami citi papildu pakalpojumi, piedāvājam arī individuālus līgumus un tarifus.

–        – Kāds ir vidējais Rīgas mājokļa īrnieks?

— Mūsu vidējais īrnieks daudz neatšķiras no Eiropas īrnieka. Statistikas dati liecina, ka Eiropā jaunieši līdz 30 gadu vecumam neplāno iegādāties dzīvokli tuvākajā laikā. Arī Latvijā ir tāpat. Standarta mājokļa īrnieks Rīgā un tās apkaimē ir jaunietis vai ģimene līdz 30 gadu vecumam, ar stabilu darbu un vidēja līmeņa vai augstāku algu. Īrētā mājokļa klase un izvirzītās prasības ir atkarīgas no ienākuma līmeņa.

Jūrmalā ir atšķirīga aina gan vasaras sezonas, gan ilgtermiņa īres segmentā. Šeit ir augstāka cena gan mājokļa īrei, gan daudzos dzīvojamos kompleksos arī komunālajiem maksājumiem. Jūrmalas nekustamā īpašuma īrnieki ir ģimenes ar bērniem vai pāri ar ienākumu līmeni virs vidējā. Rīgā pieprasītākie ir vienistabas un divistabu īres dzīvokļi, Jūrmalā – trīsistabu. Īstermiņa īres segmentā Jūrmalā ir vērojams piedāvājuma deficīts. Vasaras sākumā bija grūti atrast labus īres mājokļus jūlijam vai augustam.

— Kā šo situāciju ietekmē iespējamais apkures izmaksu pieaugums nākamās ziemas sezonā?

— Acīmredzami, ka krīt pieprasījums pēc lieliem un energoneefektīviem dzīvokļiem. Turklāt tiek mainīti līgumu nosacījumi: tiek ierakstīti jauni punkti, kas paredz iespējamo notikumu norisi nākotnē. Sezonā, kad nav apkures, tiek noteikta lielāka īres cena, apkures sezonā – mazāka. Īpašnieki šādiem nosacījumiem piekrīt, jo saprot, ka īrnieks aizies prom, ja, maksājot 450 eiro mēnesī par īri, saņems tikpat lielu vai lielāku rēķinu par komunālajiem pakalpojumiem. Un, ņemot vērā šādus komunālos maksājumus, diez vai izdosies ātri atrast citu īrnieku. Tas nozīmē, ka šie izdevumi būs jāsedz pašam īpašniekam. Atgādinu, ka šobrīd mēs neapspriežam ekonomiskā segmenta mājokļus.

— Un kopsavilkumā, kā, jūsuprāt, attīstīsies nekustamā īpašuma īres tirgus tuvākajā laikā?

— Es prognozēju stabilu pieaugumu vismaz līdz 2023. gada pavasarim un vasarai. Turklāt augs gan pieprasījums, gan piedāvājums. Šī brīža realitāte: tie mājokļu īpašnieki, kuru īpašums stāvēja tukšs un kuri negrasījās to izīrēt, jo baidījās, ka īrnieki var sabojāt remontu, vai citu iemeslu dēļ, tagad pārvērtē savu pozīciju, jo redz, cik krasi pieaug komunālie maksājumi. Dzīvokļu pārdošanu viņi neizskata, jo tie bieži pirkti bērniem vai mazbērniem. Bet uzturēt tukšu dzīvokli kļūst aizvien dārgāk. Šis ir iemesls, kādēļ aizvien vairāk īres tirgū tiek piedāvāti dzīvokļi ar nesen veiktu, kvalitatīvu remontu. Ar labām mēbelēm un sadzīves tehniku. Turklāt par samērīgu cenu.

Īrnieku pieprasījums pēc labiem īres mājokļiem ir stabili augsts. Tādēļ ticam, ka mūs visus, kuri darbojas mājokļu īres segmentā, gaida piesātināta vasaras nogale u

n rudens. Bet ziemā stabils un plānveida darbs ar prognozējamu darījumu skaitu, kā tas bija iepriekš.

  1. S.

Aleksandrs Ridiko:

— Ja nevarat izlemt, vai izīrēt dzīvokli vai turēt to tukšu, mans padoms ir nepārprotams: izīrējiet! Tā uzturēšana kļūst aizvien dāŗgāka. AVA RENT palīdzēs atrast uzticamus un maksātspējīgus īrniekus, lai īpašniekam nevajadzētu satraukties par dzīvokļa mēbelēm un remontu, un savlaicīgi veiktiem īres maksājumiem. Savukārt tiem, kuri meklē mājokli, arī uzņēmumiem, kuru darbinieki ierodas Rīgā no Latvijas reģioniem vai citām valstīm, sameklēsim nekustamo īpašumu atbilstoši konkrētajām prasībām. Ja strādāsiet ar profesionāļiem, viss atrisināsies tā, kā to plānojāt!