Nav komentāru

KĀDA BIJA HIPOTĒKA DAŽĀDOS LAIKOS

Hipotēka nebūt nav mūsdienu izgudrojums. Aizdevums pret mantas ķīlu ir tikpat sens, kā pati pasaule. Termins “hipotēka” radās Senajā Grieķijā, bet pati šī aizdevuma prakse ir vēl vecāka. Līdz ar preču un naudas attiecībām sabiedrībā izveidojās arī kreditēšana un tās dēļ – nepieciešamība regulēt šīs attiecības starp aizdevēju un aizņēmēju. Jau sensenos laikos parāda neatmaksāšana tika uzskatīta par nopietnu noziegumu un bija sodāma.

Ir saglabājušies vēsturiski dokumenti, kuri liecina, ka jau senajās valstīs liela uzmanība tika veltīta kredītsaistību regulēšanai. Piemēram, VI gs. p. m. ē. veidotajā likumu krājumā «Hammurapi» bija 282 panti, no kuriem piecpadsmit veltīti parādu izmaksas un nodrošinājuma kārtībai. Senajā Indijā II gs. p. m. ē. ķīla jau tika uzskatīta par būtisku pamatojumu lietas iztiesāšanai. Šis fakts ir atspoguļots Manu likumos.

Mūsdienu izpratnē hipotēka ir nekustamā īpašuma ieķīlāšana aizdevuma saņemšanai. Turklāt aizņēmējs arī pēc mantas ieķīlāšanas paliek tās īpašnieks un lietotājs. Sākotnēji jebkura manta varēja tikt ieķīlāta, un aizdevējs to paturēja pie sevis līdz parāda atmaksai. Bieži vien saistību nodrošinājumam izmantoja lopus un darba rīkus. Tas izraisīja noteiktas grūtības, jo līdz ar darba rīku vai mājas lopu ieķīlāšanu aizņēmējam vairs nebija iespējas pelnīt naudu kredīta atmaksai. Pakāpeniski izveidojās sistēma, uz kuras pamata vēlāk attīstījās hipotēkas kreditēšana — ieķīlātā manta palika aizņēmēja īpašumā, bet aizdevējam bija tiesības izmantot ķīlu vienīgi savu zaudējumu segšanai tajā gadījumā, ja aizņēmējs kavēja parāda atmaksu. Bet kā nodrošināt ķīlas saglabāšanu kredīta atmaksas periodā?

Risinājums, ko var uzskatīt gluži par ģeniālu, tika atrasts Senajā Grieķijā. Uz ieķīlātā zemes gabala robežas tika uzstādīts akmens stabs, kurā bija iecirsta parāda summa un tā atmaksas termiņš. Tādējādi zemes gabala īpašnieks nevarēja ieķīlāt to atkārtoti tik ilgi, kamēr esošais kredīts netika atmaksāts. Šādu stabu sauca “hipotēka”, kas burtiski nozīmē “balsts” jeb “pamatne”. Laika gaitā tradīcija novietot smagus klamzīgus akmeņus aizgāja nebūtībā, un to aizvietoja hipotēkas grāmatas. Tolaik darbojās atklātības princips – jebkurš cilvēks bija tiesīgs pārliecināties par nekustamā īpašuma statusu un noskaidrot, vai tas nav ieķīlāts.

Hipotēka attīstījās un pilnveidojās. Savu uzplaukumu tā sasniedza jau Senajā Romā. Šajā periodā kreditēšana kļuva juridiski noslīpēta, tika izveidotas iestādes, kas nodarbojās ar kreditēšanu pret ķīlu, kā arī attīstījās vairāki nodrošinājuma veidi. Vienā gadījumā ieķīlāts īpašums tika nodots aizdevēja valdījumā, un aizdevējs to varēja atgriezt aizņēmējam pēc aizdevuma atmaksas vai arī pārdot un atlīdzināt aizņēmējam zaudējumus. Ar laiku šo nodrošinājuma veidu aizstāja cita sistēma, vairāk līdzīga tai, kas pastāv mūsdienās. Tas notika aptuveni III gs. p. m. ē. Tad ķīla tika nodota aizdevējam valdījumā, bet ne īpašumā. Un šeit arī bija dažādi varianti. Ieķīlātā manta tika nodota aizdevējam glabāšanai, bet izmantot to viņš nebija tiesīgs. Aizdevējs varēja izmantot tikai iespējamos augļus no šīs mantas. Un peļņa no tādu augļu izmantošanas tika ieskaitīta kā procenti vai aizdevuma pamatsummas atmaksa. Šī noteikuma pārkāpums bija pielīdzināts zādzībai. Gadījumā, ja parāds netika atmaksāts laikus, aizdevējam bija tiesības ieķīlāto mantu pārdot, ar saņemto ienākumu segt parādu, bet pārpalikums bija jāizmaksā aizņēmējam. Otrajā variantā ķīla vispār netika nodota aizdevējam, bet puses savstarpēji vienojās, ka noteikts īpašums kalpos kā aizdevuma nodrošinājums.

Valsts jau tajā laikā aktīvi piedalījās hipotēkas kreditēšanā – tika izveidotas valsts struktūras, kas piešķīra atvieglojumus atsevišķām iedzīvotāju grupām, piemēram, atraitnēm un bāriņiem.

Šī hipotekārā sistēma līdz ar Senās Romas pagrimumu un tam sekojošo haosu uz ilgiem gadu simtiem aizgāja nebūtībā. Tā sāka atdzimt tikai vēlīnajos viduslaikos. No sākuma Vācijā XIV gs., divus gadsimtus vēlāk Francijā pakāpeniski atkal sāka attīstīties hipotekārā kreditēšana. Toreiz hipotēkas attīstīšanās priekšnoteikums bija verdzības iekārtas pavājināšanās. Zeme masveidā tika nodota rentniekiem, izveidojās un attīstījās jaunas īpašuma formas. Tajā laikā sākumā arī ieķīlāja kustamo mantu – pārsvarā darba rīkus. Skaidrs, ka šāda ķīla nevarēja tikt nodota aizdevējam īpašumā, darba rīkiem taču vajadzēja palikt aizņēmēja valdījumā, lai viņš tos varētu izmantot. Pakāpeniski tāds nodrošinājuma veids izplatījās arī uz zemes gabaliem.

Turpmākajos gadsimtos hipotēka vairāk vai mazāk izplatījās visur. Atjaunojusies Vācijā, tā šeit turpināja attīstīties dabiskā ceļā. Amerikā hipotēku ieviesa valsts. Lielās depresijas laikā, t.i., pagājušā gadsimta trīsdesmitajos gados, hipotēka strauji attīstījās ASV, jo pati valsts to stimulēja. Tāpat Krievijā pirms revolūcijas hipotēka tika atbalstīta valsts līmenī. Krievijas hipotekārās kreditēšanas sākumā – XVIII gs. beigās – XIX gs.sākumā – hipotēka bija pieejama tikai muižniecības pārstāvjiem. Padomju Krievijā hipotēka neeksistēja. Tā atdzima Krievijā tikai XX gs. deviņdesmito gadu sākumā – pēc Padomju Savienības sabrukuma.

Kā redzams, hipotēkas vēsture ir diezgan gara. Pa šo laiku hipotēka attīstījās, ieguva juridiski noslīpētas formas un kļuva par būtisku mūsdienu sabiedrības dzīves sastāvdaļu.

Nav komentāru

KĀ PĀRDOT DZĪVOKLI DĀRGĀK

Pirmais, kas jānosaka, pārdodot dzīvokli, ir īpašuma cena. Kādu cenu noteikt? Kā nepārdot par lētu? Vai ir iespēja pārdot izdevīgāk? Protams, ir paņēmieni, kas ļauj pārdot dzīvokli pat par 15-20% dārgāk nekā vidēji tirgū.

Kad mēs domājam par izdevīgāku dzīvokļa pārdošanu, pirmais, kas nāk prātā, ir pirmspārdošanas sagatavošana. Un tas noteikti ir pareizi! Ir ļoti svarīgi sagatavot dzīvokli pārdošanai, piešķirt tam vislabāko izskatu. Pastāv pat īpašs virziens nekustamā īpašuma pārdošanas jomā – home staging. Šīs jomas speciālisti zina, kā likt potenciālajam pircējam, tikai pārkāpjot slieksni, sajust – šis dzīvoklis ir tieši tas, kas viņam vajadzīgs, un cenai vairs nav lielas nozīmes. Bet cits atrod īstos paņēmienus intuitīvi, pateicoties radošai domāšanai un oriģinālai pieejai. Piemēram, kāda kundze ļoti izdevīgi pārdeva savu dzīvokli, pateicoties… bulciņām. Jā! Parastām bulciņām ar kanēli. Pirms rādīt dzīvokli potenciālajiem pircējiem, viņa cepa bulciņas ar kanēli, un istabas piepildījās ar omulīgas mājas smaržu. Dzīvoklis bija pārdots ātri un pat vairāk kā izdevīgi!

Pirmspārdošanas sagatavošanas sīkumi – šī tēma ir ļoti apjomīga un ir tā vērta, lai par to parunātu atsevišķi. Lieki runāt par to, ka dzīvoklim ir jābūt spodri tīram, īpaši tas attiecas uz santehniku un flīzēm vannas istabā. Ir jātiek vaļā no smakām. Ja ir nepieciešams, ir jāveic kosmētiskais remonts. Bet diez vai pirms pārdošanas ir jēga nopietnam remontam. Kā rāda prakse, jauni īpašnieki tik un tā remontē mājokli pēc saviem ieskatiem un gaumes. Tādēļ, visdrīzāk, būtiski ieguldījumi pārdodamā dzīvokļa remontā neattaisnosies. Lietderīgāk būtu kārtīgi iztīrīt un sakopt telpas. Starp citu, tas arī attiecas uz kāpņu telpām. Neesiet par slinku un paši izmazgājiet tās, pirms aicināsiet potenciālos pircējus apskatīt dzīvokli. Lai cik banāli tas būtu, bet dzīvoklis sākas ar ieeju. Un sakopta, tīra, nesmakojoša kāpņu telpa – tas ir vēl viens iemesls mazliet paaugstināt pārdošanas cenu.

Dzīvokļa pārdošanas plānošana jāsāk ar iespējamo cenu diapazona noteikšanu. Rūpīgi izpētiet līdzīgu dzīvokļu piedāvājumus, iepazīstieties ar pārdošanas sludinājumiem, bet vēl labāk -konsultējieties ar mākleriem, kuri strādā jūsu rajonā. Pēc iepazīšanās ar nekustamo īpašumu tirgu, jūs tiksiet skaidrībā, kāda ir cenu augstākā robeža, un uz to varēsiet orientēties.

Dzīvoklis jāprezentē maksimāli pievilcīgi, ir jāuzsver visas tā priekšrocības, lai pircējs noteikti tās pamanītu. Tāpēc rūpīgi apdomājiet, kādas tad ir jūsu dzīvokļa priekšrocības. Attīstīta infrastruktūra, zaļā zona netālu no mājas, veikalu pieejamība, ērta satiksme, piemājas stāvvieta – tas viss ir jāsaredz, tam visam ir jābūt pamanītam.  Bet kā ir ar trūkumiem, ja tādi ir? Un tie noteikti ir! Vai būtu pareizi par tiem noklusēt? Kaut kādā veidā novērst no tiem pircēja uzmanību? Nomaskēt tos? Pie trūkumiem ir jāpiestrādā un jāiemācās tos pārvērst par priekšrocībām.  Katrai medaļai taču ir otrā puse.

Tie ir faktori, kas jau no paša sākuma ietekmē nekustamā īpašuma vērtību:

– ērts plānojums;

– skaista ainava aiz loga;

– balkons vai lodžija, īpaši ja tā ir aizstiklota;

– autostāvvieta tuvumā;

– labi attīstīta infrastruktūra;

– zemi komunālie maksājumi;

– draudzīgi kaimiņi;

– dzīvokļa atrašanās 3.-6. stāvā.

Gatavojot sludinājumu, nenonieciniet arī fotogrāfijas. Jo tieši tās ļaus potenciālajam pircējam radīt sev priekšstatu par dzīvokli.  Fotogrāfijām jābūt daudz! Ideāli, ja būtu kādas 15-20. Rūpīgi padomājiet arī par to, ko un kad jūs fotografēsiet. Vai atceraties par trūkumu apstrādāšanu? Pareizi uztaisītas fotogrāfijas ir viens no veidiem, kā trūkumus pārvērst par ko labu vai vismaz novērst no trūkumiem uzmanību. Dzīvokļa logi skatās uz ziemeļiem? Fotografējiet vakarā, kad ieslēgts apgaismojums un istabas ir piepildītas ar siltu un spožu gaismu.  Istabas ir mazas? Atrodiet tādu rakursu, no kura telpas izskatās lielākas. Obligāti sagatavojiet vannas istabas un tualetes fotogrāfijas! Un neaizmirstiet nobildēt arī skatu aiz loga!

Noskaidrojiet, cik ātri var nokļūt līdz tuvākajai pieturai, veikalam, skolai, kādi autobusi kursē jūsu rajonā, kāds darba laiks ir tuvākajam supermārketam. Iekļaujiet šo informāciju sludinājumā un esiet gatavi atbildēt uz līdzīgiem jautājumiem, kad rādīsiet dzīvokli pircējam. Perfekti pārzinot rajona infrastruktūru, jūs varēsiet padarīt īpašumu vēl pievilcīgāku un līdz ar to – pieprasīt lielāku cenu.

Jūsu uzvedībai dzīvokļa demonstrācijas laikā arī ir liela nozīme, un tā var būtiski ietekmēt darījuma summu. Iemācieties uzvesties pircēja klātbūtnē mierīgi, neuzbāzīgi un ar pašcieņu. Nekāda gadījumā nežēlojieties par kaimiņiem un nekritizējiet viņus. Vienmēr centieties noskaidrot pircēja vēlmes. Jo vairāk dzīvoklis atbilst kādām noteiktām pircēja vēlmēm, jo lielāka ir iespēja pārdot to dārgāk.  Teiksim, ģimenē aug bērni, bet, lūk, burtiski aiz stūra ir ļoti iecienīta skola. Bērns aizraujas ar zīmēšanu? Nu re, tuvumā taču ir mākslas skola!  Ģimenes locekļi ir veselīgā dzīvesveida piekritēji? Jauki gan! Tieši blakus mājai ir sporta komplekss, bet parkā – lieliska taka, pa kuru var skriet!

Nekustamā īpašuma laba juridiskā sagatavotība – tas ir vēl viens veids, kā pārdot dzīvokli dārgāk. Pārliecinieties, ka visi dokumenti ir kārtībā, veiktās pārbūves ir likumiskas, dzīvoklī nav deklarējušās kādas svešas personas, visi līgumi par komunālajiem pakalpojumiem un apsaimniekošanu ir parakstīti.  Veltot jau iepriekš tam laiku, jūs ne tikai ietaupīsiet nervus un naudu, bet arī iegūsiet vēl vienu iemeslu novērtēt dzīvokli dārgāk.

Tātad apkoposim faktorus, kuri sniedz mums iespēju dārgāk pārdot dzīvokli:

– pareiza un rūpīga pirmspārdošanas sagatavošana, tīrs un sakopts mājokļa izskats, laba un svaiga smarža (tas viss arī kāpņu telpā);

– izpratne par cenām šajā tirgus segmentā un adekvāti noteikta cena;

– skaidrs priekšstats par visām dzīvokļa priekšrocībām un spēja strādāt ar tā trūkumiem;

– pārdomāts sludinājums un pareiza objekta īpašnieka vai tā pārstāvja uzvedība dzīvokļa demonstrācijas laikā;

– uzmanīga attieksme pret potenciālo pircēju;

– nekustamā īpašuma juridiskā «tīrība».

Un beidzot pēdējais un, iespējams, visefektīvākais paņēmiens, pateicoties kuram, īpašumu var pārdot maksimāli izdevīgi – tā ir profesionāļa palīdzība. Sazinieties ar jūsu nekustamā īpašuma pārdošanas aģentu – viņš vai viņa palīdzēs jums pareizi sagatavot dzīvokli pārdošanai, iepazīstinās ar cenām, ņemot vērā visas nianses, publicēs profesionāli izstrādātu sludinājumu populārākajās reklāmas platformās.  Mākleris parādīs jūsu dzīvokli potenciālajiem pircējiem vispievilcīgākajā gaismā, tiks galā ar juridiskajiem jautājumiem, un jūsu dzīvoklis tiks pārdots bez galvassāpēm — ātri un izdevīgi.

Nav komentāru

KĀ PAŅEMT HIPOTĒKĀRO KREDĪTU UN DZĪVOT MIERĪGI

Vai tiešām hipotēka ir tik biedējoša, kā par to parasti runā. Vai tomēr tā ir reāla iespēja tikt vismaz pie kaut kāda mājokļa… STOP! Tieši šādos spriedelējumos bieži vien slēpjas viena no kļūdām, kuras dēļ mēs iegūstam negatīvu pieredzi.

Jā, hipotekārais kredīts tiešām sniedz reālu iespēju iegādāties dzīvokli. Bet nekādā gadījumā tas nedrīkst būt “vismaz kaut kāds” dzīvoklis. Ja jūs nolēmāt paņemt kredītu dzīvokļa iegādei, pret kreditēšanas objekta izvēli jāizturas ārkārtīgi nopietni. Pirmkārt, šim mājoklim ir pilnībā jāapmierina jūs. Absolūti! Projekts, atrašanās vieta, platība – visam jābūt atbilstošam jūsu priekšstatiem par ideālām mājām ne tikai pirkšanas brīdī, bet arī turpmāk. Ja šaubāties par to, vai varēsiet bez problēmām nokļūt no mājām līdz darbam – meklējiet citu variantu. Ja tuvumā nav labas skolas jūsu bērnam – meklējiet citu variantu. Ja blakus mājai nav vietas, kur izvest suni pastaigā, pat ja šis suns eksistē vēl tikai sapņos, – meklējiet citu variantu! Maksimāli rūpīgi pārdomājiet, kā jūs dzīvosiet šajā dzīvoklī pēc desmit vai piecpadsmit gadiem. Ja mājoklis jums gluži nav pa prātam, tad arī pēc gadiem nekas nemainīsies. Pa to laiku, kamēr jūs atmaksāsiet kredītu, visādi nepatīkami sīkumi sasniegs dzīves neapmierinātības izmērus un padarīs hipotēku par nepanesamu nastu. Un otrādi, ja viss jums patīk, un jūsu māja ir kļuvusi par jūsu cietoksni, atmaksāt hipotēku būs daudz vieglāk.

Jāievēro jebkura kredīta visbūtiskākais noteikums — kredīta maksājumi nedrīkst izpostīt jūsu ģimenes budžetu. Ilgus gadus būs jārēķinās ar šīm izmaksām. Hipotekārā kredīta apjoms un termiņš ir jāplāno tā, lai vēlāk nebūtu pilnībā jāmaina ierastais dzīvesveids un jāliedz sev nepieciešamie vai vienkārši patīkamie sīkumi.

Svarīgi saprast, ka hipotēka nozīme divdesmit, divdesmit piecu gadu ilgas saistības, un jābūt gatavam tam, ka dzīve pa šo laiku mainīsies. Tāpēc obligāti jābūt “drošības spilvenam” neparedzētiem gadījumiem. Eksperti ieteic izveidot iekrājumu vismaz jūsu gada budžeta apmērā. Un tad jūs varēsiet viegli pārvarēt īslaicīgas grūtības, saglabāsiet mājokli, mieru ģimenē un veselus nervus.

Paļaujieties tikai uz sevi un saviem reālajiem ienākumiem. Pat ja tuvinieki sola jūs visnotaļ atbalstīt, atcerieties, ka viss var mainīties acumirklī. Novērtējot savas izredzes atmaksāt kredītu, neņemiet vērā arī gaidāmās prēmijas, dāvanas un dividendes. Jūsu iespēju novērtēšanai jābalstās vienīgi uz reālajiem un regulārajiem ienākumiem.

Nenonieciniet arī apdrošināšanas nozīmi. Nekustamā īpašuma apdrošināšana ir viens no hipotēkas kredīta nosacījumiem. Bet dzīvības apdrošināšana parasti netiek pieprasīta. Taču miers un pārliecība par savu un savas ģimenes nodrošinātību ir tā vērti, lai par tiem maksātu.

Un vēl viens būtisks noteikums, par kuru bieži aizmirst. Vienmēr konsultējieties ar profesionāļiem un sadarbojieties ar banku, kas jums ir piešķīrusi kredītu. Gan nekustamā īpašuma aģenti, gan bankas ir ieinteresēti, lai sadarbība ar klientu būtu veiksmīga un auglīga. Nevienam nav vajadzīgs nomocīts un izpostīts klients. Mākleris palīdzēs jums izvairīties no zemūdens akmeņiem, izvēloties nekustamo īpašumu, un viņa pakalpojumu apmaksa galu galā pārvērtīsies par būtisku līdzekļu ietaupījumu. Tāpat bankas pilnīgi nav ieinteresētas, lai klientam rastos kādas grūtības ar kredīta atmaksu. Tāpēc, ja jums tomēr ir radušies kādi sarežģījumi, negaidiet, kamēr tie sasniegs milzīgus apmērus – vērsieties savā bankā. Visdrīzāk banka atradīs, ko jums piedāvāt. Tās var būt, teiksim, kredīta brīvdienas, maksājumu atlikšana, visbeidzot, pārkreditēšana.

Starp citu, neliels špikerītis no profesionāļiem: hipotēka nav obligāti jāņem tajā bankā, kurā jums ieskaita darba algu. Bieži vien cita banka var piedāvāt daudz izdevīgākus nosacījumus. Bet visizdevīgāko piedāvājumu jums var atrast nekustamā īpašuma aģents. Sazinieties ar savu mākleri. Ar viņa vai viņas palīdzību jūs nesaskarsieties ar zemūdens akmeņiem, paredzēsiet nianses, kuras pirms tam pat nevarējāt iedomāties, izvairīsities no nepamatotiem riskiem un līdz ar to gudri saplānosiet hipotēku un piepildīsiet savu sapni par mājokli.